【音頻解讀】

　　【文字解讀】

　　一、制定背景

　　黨的十九大提出了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的政策精神，住房和城鄉建設部《關于印發完善住房保障體系工作試點方案的函》（建保函〔2019〕220號）下達了完善以公共租賃住房（實物住房與租賃補貼并舉）、保障性租賃住房、共有產權住房為主體，城鎮棚戶區改造和城鎮老舊小區改造為補充的住房保障體系試點（即“三房兩改”住房保障體系），要求重點探索研究相應的規范標準、支持政策和運行機制。

　　自2012年《廣東省住房保障制度改革創新方案》（粵府辦〔2012〕12號）實施以來，我市根據省的統一部署和要求，將廉租住房、公共租賃住房合并管理、并軌運行，除已批準立項的項目外暫停新建經適房，原經適房保障對象納入公共租賃住房保障范圍，建立了以公共租賃住房為主要保障方式的住房保障制度。2020年初，我市向住房和城鄉建設部上報了《廣州市發展政策性租賃住房試點方案》（穗府函〔2020〕3號）、出臺了《廣州市共有產權住房管理辦法》（穗建規字〔2020〕8號），完善了住房保障體系的建設。在具體實施上，按照市政府批復的《市屬國企專業化住房租賃公司組建方案》（穗建辦〔2018〕354號），主要由市城投集團、珠江實業集團分別組建專業化住房租賃公司從事我市公共租賃住房和共有產權住房的投資、融資、建設和運營。

　　為規范我市公共租賃住房和共有產權住房使用監管，一方面使住戶遵章守法住得省心、放心、舒心，另一方面提高運營和物業服務意識和服務水平，減少相關糾紛、投訴、信訪，更加細致、周到、貼切地做好住保工作，制定《廣州市公共租賃住房和共有產權住房使用監管辦法》

　　二、制定依據

　　—《國務院關于建立完善守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度加快推進社會誠信建設的指導意見》（國發〔2016〕33號）

　　—《國務院辦公廳關于進一步完善失信約束制度構建誠信建設長效機制的指導意見》（國辦發〔2020〕49號）

　　—《公共租賃住房管理辦法》（住建部令第11號）

　　—《關于進一步規范發展公租房的意見》（建保〔2020〕55號）

　　—《關于印發完善住房保障體系工作試點方案的函》（建保函〔2019〕220號）

　　—《廣東省城鎮住房保障辦法》（省府令181號）

　　—《廣東省住房和城鄉建設廳 廣東省發展和改革委員會 廣東省財政廳 廣東省自然資源廳 中國人民銀行廣州分行 中國銀行保險監督管理委員會廣東監管局關于因地制宜發展共有產權住房的指導意見》（粵建保〔2020〕123號）

　　—《廣東省住房和城鄉建設廳關于印發<廣東省公租房違規信息納入征信系統操作指引>的通知》（粵建保〔2020〕125號）

　　—《廣州市物業管理條例》（市十五屆人大常委會公告第66號）

　　—《廣州市公共信用信息管理規定》（廣州市人民政府令第166號）

　　—《廣州市公共租賃住房保障辦法》 （穗府辦規〔2016〕9號）

　　以及《民法典》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、規劃和自然資源、住房和城鄉建設、財政和國有資產監督管理、公安治安管理和戶政等方面的政策法規，并參考《廣州市共有產權住房管理辦法》（穗建規字〔2020〕8號）、《市屬國企專業化住房租賃公司組建方案》（穗建辦〔2018〕354號）相關內容。

　　三、主要內容

　　《辦法》共7章36條，分為總則、居住使用、運營管理、物業管理、監督考核、法律責任、附則等。

　　（一）總則。一是闡述了立法目的和適用范圍；二是作出了業務分工，市住房和城鄉建設部門負責使用監管的統籌協調、指導監督，市住房保障機構牽頭負責市本級公共租賃住房和共有產權住房監管組織實施、績效考核、建立全市公共租賃住房和共有產權住房信用評價信息系統，各區政府按屬地負責公共租賃住房和共有產權住房使用監管行政執法工作、負責區財政及社會力量在本區投資建設的公共租賃住房和共有產權住房的使用監管實施工作，運營單位負責公共租賃住房和共有產權住房使用的日常管理；三是強調了住戶享受權益的同時也要履行相應的義務。

　　（二）居住使用。一是明確了使用要求，規范使用行為；二是明確了租金支付方式及減免條件；三是規范了共同居住情況；四是明確了房屋調換和繼承問題的處理；五是規范了退出方式。

　　（三）運營管理。一是明確了運營單位職責；二是規范了運營單位巡查檢查居住情況行為；三是明確了運營單位糾正住房違規使用的職責和方法；四是明確了議事協調機制的組建方式；五是協調了運營與社區治理之間的關系。

　　（四）物業管理。一是明確了純保障房小區的運營管理與物業服務合并實施；二是明確了物業服務收費的定價、調價形式；三是協調了安保措施與住戶隱私信息保護之間的關系。

　　（五）監督考核。一是明確了住戶監督的權責；二是完善了對運營單位、物業服務單位的考核與監管；三是新增了住房情況定期監管措施。

　　（六）法律責任。一是明確了住戶違規申請、未及時騰退住房、欠繳租金責任；二是明確了運營單位、物業服務單位責任；三是規范了失信責任；四是明確了政府部門和管理機構責任。

　　（七）附則。明確了實施細則的制定和施行有效期等。

　　四、答疑解惑

　　（一）什么是公共租賃住房和共有產權住房？

　　是指納入城鎮保障性安居工程，由政府投資或提供政策優惠，按照有關標準籌集建設，以規定價格出租、銷售，面向符合規定條件的住房困難家庭供應的政策性住房，公共租賃住房只租不售，共有產權住房只售不租。

　　（二）公共租賃住房和共有產權住房使用監管的范圍是什么？

　　適用于本市行政區域內市本級公共租賃住房和共有產權住房使用的準入退出、運營服務、日常巡查、違規處理等事項的監管。各區公共租賃住房和共有產權住房使用監管參照本辦法執行。

　　（三）什么是公共租賃住房和共有產權住房運營單位？

　　受托管理市財政投資建設的公共租賃住房和共有產權住房的服務機構，社會力量自建公共租賃住房和共有產權住房的管理單位統稱為運營單位。

　　（四）市、區兩級政府、運營單位對公共租賃住房和共有產權住房監管工作是怎么分工的？

　　市住房和城鄉建設部門負責使用監管的政策制定、統籌協調、指導監督工作。市住房保障辦公室負責市本級公共租賃住房和共有產權住房的申請分配、入住使用、巡查督導、違規處理的組織實施、績效考核工作；指導各區公共租賃住房和共有產權住房使用監管工作；建立全市統一的公共租賃住房和共有產權住房使用監管、信用評價信息系統。各區按照屬地原則負責公共租賃住房和共有產權住房使用治安管理、應急管理、城市管理綜合執法等行政管理工作，負責區財政及社會力量在本區投資建設的公共租賃住房和共有產權住房的使用監管實施工作。運營單位負責公共租賃住房和共有產權住房使用的日常管理，執行市住房保障辦公室業務指令并接受其業務監管。

　　（五）公共租賃住房承租人如何支付租金和物業費？

　　承租人按照租賃合同約定按時支付租金和物業服務費，出現經濟困難的，可以提供有關證明材料向運營單位申請緩交或減免租金，經運營單位審核承租人家庭情況、有無住房使用違規記錄、申請事由材料等后反饋處理，具體操作指引及辦理流程由市住房保障辦公室另行制定和公布。

　　（六）公共租賃住房和共有產權住房可以有共同居住人嗎？

　　可以，因生活或者醫療需要，公共租賃住房和共有產權住房住戶的直系親屬、必需的看護人員需要在住房內共同居住的，應當在入住前將有關信息告知運營單位。運營單位對允許共同居住情況予以登記并做好日常監管。

　　（七）公共租賃住房是否可以調換？

　　可以，允許住房面積與申請家庭人口數相匹配或自愿承諾接受低于家庭人口數對應面積標準房源的承租人之間協商互換所承租的公共租賃住房，互換前應經運營單位審核并辦理租賃合同變更手續。住房互換指引及辦理流程由市住房保障辦公室另行制定。

　　（八）公共租賃住房和共有產權住房如何繼承處理？

　　公共租賃住房的租賃權不能轉讓、繼承、贈與，若承租人去世，已辦理登記的共同居住人可以按照原租賃合同繼續承租居住至合同期滿；共同居住人符合住房保障條件的，可以按規定另行辦理公共租賃住房申請、進行輪候；共同居住人不符合公共租賃住房保障條件的，應騰退住房。共有產權住房的承購人去世，符合條件的繼承人可以繼承個人產權份額繼續居住，不符合條件的或選擇退出共有產權住房的，可以繼承個人產權份額轉讓收益。

　　（九）運營單位承擔哪些工作職責？

　　詳見第十二條，具體包括：在市住房保障辦公室指導下制定并組織實施公共租賃住房和共有產權住房的租賃、互換、調換、換購、轉讓、物業服務、議事協調等工作，搭建公共租賃住房和共有產權住房租售信息平臺；建立服務督導制度并明確相應的崗位職責；與承租人簽訂房屋租賃合同，與購買人簽訂共有協議，辦理房屋入住手續，建立住戶家庭檔案，通過安保、探視、訪談、巡查等方式掌握入住人員變化情況；收取租賃性住房租金和物業服務費，受理租賃合同退租解約和共有產權住房產權退出轉讓申請；督導、糾正和處理違規使用房屋行為，對處理情況進行記錄報告；負責住房使用安全檢查；指導、檢查、考核物業服務工作，協助城市管理部門制止、糾正物業管理區域違法建設和違規使用活動；宣傳、貫徹執行住房保障政策，接受住房使用、物業服務咨詢、投訴、舉報，及時調處相關糾紛爭議，配合屬地區政府街道辦事處、鎮政府、社區維穩工作；建立完善的公共租賃住房和共有產權住房賬冊和管理機制，每季度定期向市住房保障辦公室報告住房使用情況和運營管理工作情況，并接受相關指導、檢查、審計；按照有關規定、委托、合同約定應承擔的其它工作。

　　（十）運營單位的服務督導制度如何建立？

　　連片公共租賃住房和共有產權住房達到1000戶的集中配備2-3名服務督導員，每超過1000戶可以增配1名；零星、分散的公共租賃住房和共有產權住房按需要人數配備片區服務督導員。

　　（十一）運營單位是否有權對公共租賃住房和共有產權住房進行巡查抽查？

　　有權，但應按規定規范開展。運營單位應按合同、協議約定，由服務督導員、物業管理人員按照全部輪流檢查和抽查方式進行公共租賃住房和共有產權住房巡查，及時掌握承租家庭人員變化、房屋使用、室內設施狀況等情況，并做好檢查記錄建檔管理。

　　巡查遵守尊重住戶生活習慣、工作快捷簡短、取得信息最少夠用、嚴格保護個人隱私原則，并且通過逐步配備人臉識別、指紋密碼等智能化安保系統替代非必要巡查。

　　（十二）公共租賃住房和共有產權住房住戶是否可以將戶籍遷入公共租賃住房和共有產權住房？

　　可以。符合條件的公共租賃住房的承租人、共有產權住房承購人及共同居住人可以將戶籍遷入公共租賃住房、共有產權住房。公共租賃住房租賃合同解除，或共有產權住房發生產權轉移的，應當同時履行將公共租賃住房、共有產權住房內的戶籍遷出的義務，無處落戶的，遷至區政府公共集體戶口；拒不遷出的，運營單位或公共租賃住房和共有產權住房產權人有權申請將其戶籍遷至區政府公共集體戶口。

　　（十三）公共租賃住房和共有產權住房小區的物業服務單位如何選定？

　　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位按規定選聘物業服務企業并簽訂書面的前期物業服務合同。業主委員會成立后與新選定的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。只有一個業主的公共租賃住房物業管理區域，可以由履行業主職責的運營單位自行負責物業管理，服務督導與物業服務合并實施。

　　（十四）公共租賃住房和共有產權住房小區物業服務收費如何定價？

　　公共租賃住房和共有產權住房物業服務收費實行政府定價，由市價格主管部門會住房和城鄉建設行政主管部門按照物業服務內容等級制定差異化定價規則，實行優質優價。物業管理區域全部是公共租賃住房和共有產權住房的，其前期物業服務收費標準由運營單位按定價規則選定，經業主大會表決通過后可以按定價規則進行調整，但事先應通過議事協調機制征求住戶意見。

　　物業管理區域為商品住房配建公共租賃住房、共有產權住房的，公共租賃住房、共有產權住房的前期物業服務收費標準由建設單位按定價規則選定，送運營單位、市住房保障辦公室存檔。

　　（十五）公共租賃住房和共有產權住房小區的安保措施如何建立？

　　既有公共租賃住房和共有產權住房物業管理區域或樓棟應在2年內逐步配備人臉識別、指紋密碼等智能化安保系統，替代非必要巡查程序，新建、配建公共租賃住房和共有產權住房物業管理區域或樓棟應在交付使用前完成配備。公共租賃住房、共有產權住房住戶應配合建設單位、運營單位、物業服務單位實施人臉識別、指紋密碼或其他身份信息識別智能化安保措施。建設單位、物業服務單位對公共租賃住房和共有產權住房住戶信息不得對外泄露或者用于與住房租賃、銷售、物業管理服務無關的活動。

　　（十六）公共租賃住房和共有產權住房與商品房是否可以設立物理隔離區？

　　不可以。按照相關法律規定，同一個物業管理區域的道路、綠化、物業管理用房、配套設施為業主共有，建設單位、物業服務單位及商品房業主不得在公共租賃住房、共有產權住房與商品住房之間設置圍欄、綠化、水系及其他物理隔離。

　　《民法典》第二百七十一條規定：“業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，第二百七十四條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”，第二百八十七條規定：“業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任”。《關于因地制宜發展共有產權住房的指導意見》（粵建保〔2020〕123號）（十五）規定：“建設單位或物業服務單位不得在屬于同一個物業管理區域的公共租賃住房和共有產權住房和商品住房之間設置圍墻等物理隔離進行區別對待”。《廣州市物業管理條例》第十五條規定：“建設單位編制建設項目設計方案時，應當遵循一個物業服務區域配套建設獨立使用的共用設施設備和物業服務用房的原則”，第八十三條規定：“物業服務區域內按照規劃建設的共用部位、共用設施，任何單位和個人不得擅自改變其用途”，第一百零五條規定：“違反本條例第八十三條第一款、第八十四條第一款、第八十五條規定，擅自改變共用部位、共用設施用途，擅自挖掘道路、綠地、其他場地，或者擅自利用共用部位、共用設施設備經營的，由區房屋行政主管部門責令限期改正，給予警告，對個人處以一千元以上一萬元以下罰款，對單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。所得收益，用于物業服務區域內共有部分的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用”。

　　（十七）運營單位如何接受監督？

　　市住房保障辦公室會同財政部門、國有資產監督管理部門制定公共租賃住房和共有產權住房運營服務規范和績效考核方案，對運營管理單位政策性業務進行考核。

　　運營單位在公共租賃住房、共有產權住房物業管理區域的辦事窗口、辦公場所，均應公開本單位受理投訴電話和接待當面投訴場所，以及市住房保障辦公室受理投訴渠道和方式，建立投訴專門處理機制。

　　住戶對運營單位服務督導工作不滿意，有權向運營單位提出意見、建議。運營單位未及時處理并反饋處理結果的，或者對處理結果不滿意的，住戶可以進一步向市住房保障辦公室投訴。

　　（十八）公共租賃住房和共有產權住房小區物業服務單位如何接受監督？

　　公共租賃住房、共有產權住房服務規范和服務滿意度要求納入物業服務合同，運營單位每年定期對公共租賃住房和共有產權住房物業服務滿意度進行調查，不滿意度達到25%的，或者物業服務單位存在侵害住戶人身財產安全合法權益或者泄露住戶資料、挪用專項維修資金、擅自改變物業管理區域公共建筑和共用設施用途、對屬于同一個物業管理區域的公共租賃住房和共有產權住房與商品住房之間設置物理隔離、擅自利用物業共用部位或共用設施設備進行經營等違規行為以及嚴重失職的，按物業服務合同約定予以解聘并依法追究其責任。

　　住戶對物業服務工作不滿意，有權向運營單位、物業服務單位提出意見、建議。運營單位、物業服務單位未及時處理并反饋處理結果的，或者對處理結果不滿意的，住戶可以向市住房保障辦公室投訴。

　　（十九）住戶違規違約行為需要承擔什么責任？

　　首先需要根據第二十五條至第三十一條承擔行政責任，包括不予受理其住房保障申請、解除公共租賃住房和共有產權住房租賃或買賣合同、罰款、強制執行騰退住房、失信懲戒等。

　　其次需要視情節承擔民事責任和刑事責任，尤其是住戶因從事違法活動、飼養寵物、污染環境、搭建改建、未對住房合理使用和維護、損壞房屋承重結構、高空拋擲物品或其他危險行為，致使他人合法權益受到損害等情況。

　　五、解讀途徑和時間

　　解讀途徑：市住房城鄉建設局網站http://zfcj.gz.gov.cn

　　微信公眾號：gzjw2014（廣州市住房和城鄉建設局）、gzzfcxjs（廣州住房城鄉建設）

　　時間：與本辦法同步發布